Retranscription des premières minutes :
- Avec la Massif, économiser en changeant d'assurance de prêts immobiliers. Conditions sur Massif.fr. La Massif présente...
- Sud Radio. Parlons IMO, ça vous concerne.
- Et oui les amis, ça vous concerne parce que cette semaine, Bérénice, nous avons reçu un SMS.
- Et oui, c'est Josiane qui habite juste à côté de Mulhouse qui nous a écrit.
- Et en fait, elle se demande ce que c'est que ce coût de rabot fiscal.
- Elle a vu ça dans la presse, passé inaperçu dans le budget 2026.
- Alors c'est vrai qu'on a beaucoup parlé du dispositif Jean Brun pour relancer l'envie d'investir des Français, d'investir dans un appartement locatif.
- Mais on n'a pas beaucoup parlé d'un frein fiscal qui est passé sous les radars.
- Alors justement, c'est le périmètre d'apport-cession.
- Alors on va voir ça avec un avocat parce que c'est un peu technique mais c'est très intéressant.
- On accueille tout de suite notre expert Jérôme Barré, avocat associé au cabinet Yards, expert en fiscalité.
- Patrimonial, bonjour maître.
- Bonjour.
- Alors maître, vaste question.
- Bon, il y a le budget 2026 qui est passé.
- Et c'est vrai qu'il y a eu quelques modifications concernant l'apport-cession.
- Alors qu'est-ce que ce dispositif de l'apport-cession déjà ? L'apport-cession, c'est un mécanisme par lequel quand vous détenez des titres en direct en tant que propriétaire d'une société, vous avez la faculté de les apporter à une holding qu'on crée pour l'occasion en vue de vendre immédiatement ou à terme les titres que vous avez apportés à cette holding.
- Vous encapsulez vos titres et c'est la façon que vous avez ultérieurement de bénéficier de remontées de dividendes en application d'un régime qu'on appelle le régime mère-fille et de céder des titres selon certaines circonstances, un régime qui n'est pas immédiatement taxé, de sorte que l'idée de ce processus, c'est de vous permettre de réinvestir dans des bonnes conditions et de mettre plus d'argent, si je puis dire, sur la table pour des investissements que vous voudriez faire ultérieurement dans l'hypothèse de vous apporter puis vous céder.
- C'est vrai que c'est un peu technique. En gros, ça concerne qui ce dispositif ? Qui l'utilise ? Beaucoup d'entrepreneurs qui ont fondé leur entreprise en créant leur petite SARL.
- L'activité s'est développée. Ils ont envie de croître.
- Ils peuvent avoir deux activités. Donc, ils préfèrent rassembler ces activités sous une même bannière, si je puis dire, sous une même capsule, sous une même société. Et l'objectif, c'est lorsque vous avez à l'intérieur d'une structure holding des activités qui vont mieux.
- Des activités qui vont moins bien. De faire passer des fonds de l'une à l'autre sans que vous ayez une fiscalité sur des dividendes, par exemple. Ce qui fait que vous avez une capacité de réinvestissement et d'aider l'entreprise qui, par exemple, irait moins bien de meilleure façon.
- D'accord. Et donc, c'était une facilité fiscale, on va dire. Et donc là, qu'est-ce qui se passe avec le budget 2026 qui vient d'être voté ? Alors, ce système, il était conditionné à un certain nombre de choses. C'est-à-dire que vous apportez. Mais si vous revendez dans le valet de 3 ans, vous aviez une obligation de réinvestir.
- Vous avez une obligation de réinvestir.
- Vous avez une obligation de réinvestir de 60% dans les 24 mois qui ont suivi la cession des titres que vous aviez apportés. Pardon, je sais, c'est un peu technique.
- Alors, cette obligation de réinvestissement du produit de cession, elle est passée de 60% à 70%. Vous avez également un délai pour réinvestir le produit de cession qui était très court, 24 mois. Ce délai, il est passé de 24 mois à 3 ans, ce qui est plutôt une bonne chose. Mais vous avez surtout une augmentation du délai de conservation des actifs investis. Je m'explique. J'apporte mes titres à lundi à cette holding que j'ai créée.
- Et qui existe déjà. Je revends en fin de semaine. Et je dois réinvestir 70% dans un valet de 3 ans dans une structure opérationnelle, pas dans des titres pour se faire plaisir sur un portefeuille, si je puis dire. On veut que vous réinvestissiez dans ce qu'on appelle du dur. Mais dès lors que vous avez réinvesti, vous devez garder vos...
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