Alors que le secteur du bâtiment représente aujourd'hui 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France, les acteurs de l'industrie immobilière se mobilisent pour opérer une mue profonde. Entre efficacité énergétique, innovations constructives et nouveaux modèles financiers, cette table ronde animée par Sylvain Lévy-Valensi et Bérénice Deville Fleuriot dans le cadre du « Printemps de la Planète » a exploré les leviers d’une ville durable.
Ce débat a réuni quatre experts majeurs et impliqués, qui ont tenté de dessiner les contours de l'habitat de demain : Méka Brunel, Présidente de la Fondation Palladio ; Valérie Fournier, Présidente de la Fédération des Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH) et de l'immobilier 3F ; Elodie Benoit, Directrice Générale Villes et Projets chez Nexity ; et Yannick Borde, Président du réseau Procivis et Maire de Saint-Berthevin.
Une industrie face à l'urgence
Le constat de départ est sans appel : le secteur traverse une urgence qui n'est plus seulement environnementale, mais systémique. Pour Méka Brunel, cette situation dépasse le cadre du logement : « Nous sommes dans cette urgence parce que on a un parc qui devient de plus en plus obsolète [...] Cette urgence, c'est une urgence d'une industrie et c'est une urgence de souveraineté ». Cette transition s'inscrit dans un contexte où la part des charges contraintes (loyer et énergie) dans le budget des ménages a bondi, passant de 18,7 % en 2022 à un horizon de 26 % en 2025.
De la passoire thermique à la bouilloire estivale
L'un des principaux défis réside dans la mutation de la problématique énergétique. Comme le souligne Valérie Fournier, le secteur est passé de la simple isolation à une équation plus complexe : « On est passé d'un sujet qui était l'isolation au sujet de l'efficacité voire de la sobriété énergétique [...] et à un sujet aujourd'hui qui est la décarbonation ». Yannick Borde complète cette vision en intégrant le « confort d'été », transformant le débat sur la « passoire thermique » en une lutte contre la « bouilloire ».
La massification de la rénovation se heurte toutefois à des obstacles structurels :
- La complexité des copropriétés : Véritable « machin » administratif, la copropriété souffre d'une hétérogénéité de situations entre occupants et bailleurs, rendant les prises de décision démocratiques laborieuses.
- Le manque de main-d'œuvre qualifiée : Valérie Fournier note une difficulté technique à passer des solutions classiques (chaudière gaz) à des systèmes plus complexes comme la Pompe à Chaleur (PAC) collective.
- Le mur du financement : Les bailleurs sociaux sont en « surchauffe d'investissement », dépensant l'équivalent de leur niveau de loyer annuel en construction et entretien, une situation jugée non durable.
Un chantier estimé à 100 milliards d'euros
Face à l'immensité du chantier - estimé à 100 milliards d'euros de travaux sur le parc existant d'ici 2030 pour tenir la trajectoire carbone - des leviers financiers et réglementaires sont avancés.
- L'ingénierie financière : Yannick Borde évoque la nécessité de mobiliser l'épargne des Français (3 000 milliards d'euros disponibles) et de créer des outils bancaires adaptés, comme le prêt collectif au syndicat de copropriétaires.
- Le "Building as a Service" : Elodie Benoit propose de nouveaux modèles économiques où l'on ne paie plus seulement pour un équipement, mais pour un service énergétique via une redevance, permettant de lisser les coûts.
- Le choc de simplification : Méka Brunel plaide pour un arrêt de l'inflation normative : « Pas de nouvelles lois, je vous en supplie. [...] Simplifions, simplifions. » Elle suggère de passer d'une obligation de moyens à une obligation de résultats, comme dans d'autres pays européens.
Le Village des Athlètes de Paris 2024, un exemple à suivre
Le secteur n'a pas attendu les injonctions pour innover. Plusieurs démonstrateurs ont prouvé la viabilité des solutions bas carbone :
- Le Village des Athlètes des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024 : Un exemple de « volonté politique » où l'alignement des acteurs a permis l'usage massif du bois et de matériaux biosourcés.
- Le bâtiment "226" de Nexity : Un concept architectural frugale maintenant une température entre 22 et 26 degrés sans chauffage ni climatisation, grâce à une forte inertie thermique.
- La géothermie de surface : Méka Brunel et Elodie Benoit défendent cette solution peu coûteuse et souveraine, capable de produire 100 TWh d'énergie en utilisant le sol entre 0 et 200 mètres de profondeur.
- Béton bas carbone et matériaux biosourcés : L'utilisation du chanvre ou de bétons ultra-bas carbone permet de décarboner l'acte de construire tout en valorisant les ressources locales.
Quelle place pour le gaz ?
Si l'objectif de décarbonation est partagé, les méthodes font débat :
- Écologie punitive vs incitative : Méka Brunel fustige une approche trop souvent centrée sur la sanction des acteurs au lieu de leur accompagnement.
- La place du gaz : Bien que les énergies fossiles soient condamnées à terme, la transition vers le tout-électrique ou les PAC collectives suscite des inquiétudes sur la maintenance et les coûts d'entretien par rapport au gaz, dont le réseau est déjà existant.
- La Loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) : Si l'objectif de préserver les sols est louable, il crée une tension avec la nécessité de loger une population croissante. La solution passerait par la « densification de la ville existante » et la transformation des 6 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France.
- La hiérarchie des préoccupations : Valérie Fournier rappelle que pour les locataires, le climat n'arrive qu'en 6e ou 7e position des préoccupations, loin derrière le pouvoir d’achat.
Le droit de propriété au cœur de la problématique
Cette table ronde s'est conclue sur une réflexion profonde sur le droit de propriété, pilier du modèle social français, alors que 85 % des non-propriétaires aspirent encore à le devenir. Cependant, le modèle doit évoluer : 80 % des logements de 2050 sont déjà construits aujourd'hui, imposant une focalisation massive sur la rénovation plutôt que sur la seule construction neuve.
En conclusion, la transition de l'habitat ne sera pas seulement technique, mais politique au sens noble : une gestion de la cité ancrée dans les territoires. Comme le rappelle Sylvain Lévy-Valensi en citant Victor Hugo : « Je préfère le futur au passé car c'est là que j'ai décidé de vivre le restant de mes jours. »