Retranscription des premières minutes :
- Sud Radio, Parlons IMO, Sylvain Lévy-Valency.
- Les amis, voilà, vous êtes sur Sud Radio dans Parlons IMO, votre émission du week-end.
- Je rappelle que vous pouvez aussi la réécouter en replay sur l'application de Sud Radio et sur la chaîne YouTube également.
- Vous êtes d'ailleurs de plus en plus nombreux à nous suivre, on en est ravis.
- Surtout, posez vos questions en envoyant IMO, I-2-M-O au 728, on vous y répondra.
- Bonjour Thomas Lefebvre.
- Bonjour.
- Merci d'être avec nous.
- Alors justement, Thomas, on a tous entendu ce conseil pour devenir propriétaire.
- On commence petit avec un petit studio, un deux pièces et dans quelques années, tu revendras pour acheter plus grand.
- C'est presque devenu une règle du parcours immobilier, mais qu'est-ce que cette stratégie fonctionne en sachant que j'ai piqué ça à l'ami Grégoire ? Exactement.
- Thomas ? Évidemment, ça peut encore fonctionner, mais c'est beaucoup moins automatique qu'avant.
- Pendant longtemps, on achetait un premier appartement, on le remboursait, son crédit.
- Et surtout, on profitait de l'appartement.
- C'est la hausse des prix de l'immobilier et c'est important, on va en parler.
- Quelques années plus tard, on revendait cet appartement avec un capital plus important pour acheter plus grand.
- C'était l'escalier immobilier ou le fait de se mettre dans le train de l'immobilier.
- L'effet boule de neige.
- J'amortis mon petit studio, ensuite je mets un deux pièces parce que j'ai un gosse.
- Éventuellement, je me marie, je refais une culbute et puis je rachète plus grand, etc.
- Exactement, et chaque achat permettait de monter une marge.
- Avec vraiment cette image de l'escalier.
- C'est l'échelle sociale immobilière.
- Sauf qu'aujourd'hui, les prix ne montent plus.
- Et concrètement, Thomas, qu'est-ce que ça change pour quelqu'un qui achète son premier appartement ? On va mettre des chiffres, parce que vous savez bien que j'aime mettre des chiffres dans les exemples.
- On va prendre deux exemples.
- Le premier exemple, c'est un ménage qui achète un 50 m² à Paris en 2015 avec 50 000 euros d'apport.
- Il occupe ce logement pendant 5 ans et 5 ans après, il doit déménager.
- 5 ans plus tard, les prix parisiens ont augmenté entre 2015 et 2020 de 35%.
- Ce ménage va revendre ce logement et une fois son crédit remboursé, il va récupérer 235 000 euros.
- C'est-à-dire que les 50 000 euros se sont transformés en 235 000 sous l'effet de l'évolution des prix, mais aussi du capital qui était remboursé tous les mois et du crédit qui était remboursé tous les mois.
- Dans cette période, la rentabilité est juste exceptionnelle.
- Sur de l'achat immobilier, pour sa résidence principale, oui.
- Là, l'immobilier a joué son rôle d'accélérateur.
- Et en revendant la résidence principale, c'est zéro impôt ? Zéro impôt.
- Maintenant, on imagine ce même ménage qui va aussi acheter un 50 m².
- Mais cette fois, en 2020, toujours avec 50 000 euros d'apport.
- Et toujours cinq ans plus tard, en 2025, il doit revendre ce logement pour des tas de raisons.
- Eh bien, cette fois, il ne va pas récupérer 235 000 euros, il va récupérer 47 500 euros.
- Donc, moins que son apport initial.
- Pourquoi ? Parce que sur cette période-là, les prix ont baissé de 15%.
- Donc, dans le premier cas, 2015-2020, l'immobilier est un formidable accélérateur de patrimoine.
- Et dans le second, malgré cinq années de remboursement de crédit, le ménage a remboursé son crédit.
- Eh bien, il récupère moins que son apport initial.
- C'est quand même assez spectaculaire, Thomas.
- Mais il y a quelque chose qui nous chiffonne.
- Si les prix baissent, je revends peut-être mon appartement moins cher.
- Mais celui que je veux acheter derrière, il coûte moins cher aussi.
- Donc, c'est technique, mais je peux être gagnant.
- Oui, parce que, bonne question, si ça baisse, ça baisse dans tous les sens.
- Absolument, et c'est un point qui est très important.
- Imaginons encore une fois avec des chiffres qu'on possède un appartement qui vaille 250 000 euros.
- Et qu'on souhaite acheter plus grand à 500 000 euros.
- On imagine que les prix de l'immobilier baissent de 10%.
- Donc, le premier appart, il perd 25 000 euros.
- Le deuxième, il en perd 50 000.
- Résultat, c'est-à-dire qu'on doit financer 25 000 euros de...
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