Encadrement des loyers, les règles changent ?

Retranscription des premières minutes :

- Avec SwitchAssure.fr, comparez votre assurance de prêts immobiliers et économisez en toute simplicité.
- SwitchAssure présente Sud Radio, parlons IMO, ça vous concerne.
- Et évidemment ça nous concerne et cette semaine nous avons reçu un SMS.
- Oui tout à fait Sylvain, bonjour l'équipe, je suis propriétaire d'un appartement que je loue à Paris.
- Avec l'encadrement des loyers j'ai parfois du mal à savoir précisément ce que j'ai le droit de demander à mon locataire.
- Et maintenant j'entends dire que ce dispositif pourrait être supprimé, est-ce que les règles vont changer ? Et est-ce que l'encadrement des loyers est vraiment efficace ? Alors pour répondre à notre auditeur, nous retrouvons Romain Rossilandi, avocat en droit immobilier.
- Bonjour maître.
- Oui bonjour.
- Merci beaucoup d'être avec nous.
- Maître Rossilandi, d'abord ce rapport de la Cour des comptes qui est assez critique sur l'encadrement des loyers.
- Il reconnaît que l'encadrement peut freiner la hausse des loyers mais il souligne aussi ses nombreuses limites.
- Alors finalement, est-ce que ce dispositif a vraiment fait ses preuves ? Écoutez, déjà le rapport de la Cour des comptes, effectivement, il me laisse un peu sur ma faim parce que c'est un peu étonnant.
- Il nous dit qu'il y a deux options, c'est soit vous pérennisez le processus, soit vous l'abrogez.
- Donc j'ai l'impression que l'encadrement des loyers est devenu un tel marqueur politique aujourd'hui que plus personne n'ose dire s'il est pour ou s'il est contre.
- Alors moi, en tant qu'avocat, je n'ai pas ces problèmes-là.
- Ce que je peux dire, c'est que sur le court terme, oui, c'est plutôt positif pour les locataires.
- Ça a permis, on va dire, une modération de la hausse des loyers, en tout cas à Paris.
- Ça n'a pas contribué à baisser les loyers et ça n'a pas réglé la crise du logement.
- Sur le long terme, ça on sait tous et les études à l'international le démontrent, il y a des effets très très mauvais sur l'offre de logement.
- Et effectivement, sur le très long terme, ça incite malheureusement les propriétaires bailleurs à ne pas relouer ou à vendre.
- Donc sur le long terme, ça ne fonctionne pas.
- Très bien.
- Maître, il y a notamment un point qui nous a interpellé dans ce rapport, c'est la fiabilité des loyers de référence.
- Ce sont pourtant ces chiffres qui servent à déterminer les plafonds.
- Est-ce que ça signifie qu'un propriétaire peut aujourd'hui se voir imposer un loyer maximal qui ne correspond pas forcément à la réalité du marché ? Oui, complètement.
- Moi, ça m'a toujours frappé parce que c'est le problème des médianes, en fait.
- Là, le principe, c'est que l'observateur des loyers, il prend une médiane qui est majorée de 20%.
- Il n'y a que trois critères qui sont pris en compte.
- C'est le quartier.
- Le nombre de pièces et l'année de construction.
- Ça paraît un peu light, si vous voulez, pour pouvoir distinguer effectivement quelle est la valeur locative d'un appartement.
- Ces trois critères ne sont pas suffisants.
- Ce que j'ai compris du rapport de la Cour des comptes, c'est que c'est surtout sur les petites surfaces qui sont pénalisées.
- En fait, les loyers de référence sont fixés beaucoup trop bas pour les studios, par exemple, et plutôt trop haut pour les grands logements.
- Donc je ne sais pas si c'est le cas de votre auditeur, mais s'il a effectivement...
- Un studio, lui, il est probablement pénalisé.
- Et donc, effectivement, ça aussi, ça laisse beaucoup de mécontents parce que ça ne correspond pas forcément au prix du marché.
- Vous voyez ce que je veux dire ? C'est un prix qui est fixé de façon un peu arbitraire.
- Maître Romain Rossilandier, une autre difficulté, c'est le fameux complément de loyer parce qu'un propriétaire peut parfois dépasser le plafond si son logement présente des caractéristiques particulières.
- Où est-ce qu'on place la limite ? Est-ce qu'une terrasse, une belle vue, un appartement rénové, ça suffit ? Ça suffit.
- Ça justifie réellement un supplément ? Ça, c'est mon régal, moi, en tant qu'avocat.
- Comme la loi n'est pas précise sur la définition du complément de loyer, on peut y mettre ce qu'on veut.
- Alors non, pas complètement.
- En fait, évidemment, il faut démontrer que...

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