SCPI et OPCI : quelles différences ?

Retrouvez la chronique Conseil de Famille avec Philippe David et Stéphane Molère, président de VIA Wealth Management

Philippe David : Stéphane, vous êtes associé au sein de WE Cabinet Via. Aujourd'hui, nous allons répondre aux questions croisées de plusieurs auditeurs qui nous demandent de leur rappeler la différence entre une SCPI et un OPCI. En premier lieu, ça sert à quoi et à qui une SCPI ?

Stéphane Molère : Alors, on en a déjà beaucoup parlé, hein. Mais revenons sur la définition d'une SCPI puisque ce placement est en train de devenir l'un des placements favoris des Français, et probablement à juste titre. Quant à titre particulier, vous et moi achetons de l'immobilier. On achète de l'immobilier résidentiel, c'est-à-dire des logements par opposition à l'immobilier commercial, l'immobilier de bureau. L'immobilier de bureau est beaucoup plus rentable que l'immobilier commercial, mais c'est aussi beaucoup plus cher. On l'a déjà plusieurs fois évoqué. Les tickets d'entrée ne sont pas à la portée d'investisseurs privés individuels. La SCPI, société civile de participations immobilières, est donc un outil de mutualisation qui permet à des investisseurs d'investir ensemble, c'est-à-dire de mutualiser le risque de leurs investissements immobiliers.

Philippe David : Et dites-nous Stéphane, quel est le business model d'une SCPI ?

Stéphane Molère : Bon, il est finalement assez simple, l'immobilier de bureau doit rapporter entre 8 % et 9 % par an. Une part de ces revenus sert à l'entretien des immeubles, la gestion locative, payer la fiscalité locale. Et puis une part est mise en réserve finalement, exactement quand vous et moi on loue des logements, c'est pareil, de sorte qu'il reste entre 4 % et 5 % de revenus fonciers aux détenteurs de parts de SCPI, ce qui est plutôt plus là que l'immobilier résidentiel. Et le revenu est alors net de toutes ces charges.

Philippe David : Et quels avantages les SCPI offrent-elles ?

Stéphane Molère : Bien évidemment, la mutualisation des risques que nous avons évoquée. Et puis, forts de ces 4 % ou 5 % de rendement par an, la SCPI est globalement assez rentable et offre une très bonne stabilité de rendement.

Philippe David : Vous voyez d'autres avantages encore ?

Stéphane Molère : Oui, je pense à la facilité de gestion avec des parts de SCPI. Vous recevez un revenu foncier et finalement vous n'avez rien à faire.

Philippe David : Et pour répondre à nos auditeurs, quelles sont les particularités d'une OPCI ?

Stéphane Molère : Alors O.P.C.I veut dire Organisme de Placement Collectif Immobilier. Alors là, les OPCI sont nés en 2008 par réaction à la crise financière des subprimes. Et en fait, si l'immobilier dans ces véhicules demeure majoritaire, il ne peut représenter que 60 % des actifs, le reste étant constitué de valeurs financières. Grâce à la présence de ces investissements financiers, l'OPCI a vocation à être plus liquide et peut être plus rentable qu'une SCPI.

Philippe David : Comment l'investisseur est-il rémunéré?

Stéphane Molère : Eh bien, lorsqu'un investisseur place son argent dans un OPCI, ce dernier va percevoir des loyers sous la forme de revenus fonciers ou alors de dividendes selon la forme de l'OPCI. L'OPCI permet donc à la fois de bénéficier de revenus immobiliers normalement assez stables, mais aussi de bénéficier de la liquidité des produits financiers. En fait, c'est un bon compromis.

Philippe David : Un inconvénient d'investir dans des OPCI ?

Stéphane Molère : Alors plusieurs. Les SCPI sont toujours très lisibles en matière d'investissement et il est quelquefois plus compliqué de savoir ce que contient un OPCI. Les OPCI ne peuvent pas être acquis à crédit et ça, c'est très important. Et les placements en OPCI ne sont évidemment pas sans risques.

Philippe David : Merci beaucoup Stéphane. Si des questions subsistent, n'hésitez pas à les adresser aux équipes de VIA en posant des questions sur le site https://conseils-de-famille.com/ et tous les podcasts sont à retrouver sur Sud Radio.fr et sur la chaîne YouTube Sud Radio. À demain à demain Stéphane.

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